L'Analyse en Action
Leurs dossiers. Leurs chiffres. Notre lecture.
Trois cas réels où notre regard a changé la donne. L'immobilier n'est pas une science exacte, mais une discipline de rigueur : voici comment notre lecture méthodique a révélé des écarts majeurs.
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CAS 01 / 03
Immeuble de rapport
2 000 000 € d'écart démontré
L'expertise disait 6 M€. Le dossier disait 4 M€.
Un immeuble de rendement est présenté à 6 000 000 € sur la base d'une expertise externe. Notre examen ligne à ligne du rapport (taux de capitalisation retenu, comparables cités, pondérations de surfaces, revenus affichés) confronte chaque paramètre aux références réelles du marché.
Corrigée à partir des références mêmes du dossier, la valeur s'établit à 4 000 000 €. L'écart de 2 000 000 €, soit 33 %, est documenté point par point et s'impose dans la discussion sans expertise supplémentaire.
La correction s'est imposée sans expertise supplémentaire.
Un dossier similaire ? Parlons-enLa correction, en chiffres
Synthèse de l'intervention
Contexte
Expertise externe à 6 M€
Action
Audit ligne à ligne des paramètres retenus
Résultat
Valeur réelle démontrée à 4 M€
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CAS 02 / 03
Siège social
600 000 € d'écart démontré
Nous avons appliqué le dossier du vendeur. Sans en changer une ligne.
Le dossier de valorisation du vendeur dépasse 2 200 000 €. Plutôt que d'y opposer une contre-estimation, nous appliquons rigoureusement les références et paramètres retenus par le vendeur lui-même, sans en changer un seul.
La valeur vénale qui ressort de leur propre analyse s'établit à 1 600 000 €. L'acquéreur traite sur cette base : 600 000 € d'écart démontré, soit 27 %, obtenus par la seule lecture méthodique du dossier.
L'acquéreur a traité sur la base du dossier du vendeur lui-même.
Un dossier similaire ? Parlons-enLa correction, en chiffres
Synthèse de l'intervention
Contexte
Dossier vendeur à 2,2 M€
Action
Application stricte des références du vendeur
Résultat
Valeur finale à 1,6 M€
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CAS 03 / 03
Succession & litige
350 000 € d'écart démontré
Même l'expert judiciaire a revu sa copie.
Dans le cadre d'une succession donnant lieu à litige, une maison entièrement à rénover, dans le sud de la France, est valorisée 800 000 € par expertise judiciaire. Pour nos clients établis à l'étranger, nous reprenons le dossier pièce par pièce : état réel du bien, ampleur des travaux, références de marché comparables.
Notre analyse établit la valeur à 450 000 €. Ce travail est présenté lors d'une réunion avec l'expert judiciaire et les parties ; l'expert revoit son dossier et la valeur finalement retenue s'établit sous les 500 000 € : plus de 300 000 € d'écart démontré, soit 38 %.
L'expert judiciaire a revu son dossier face à la démonstration.
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Synthèse de l'intervention
Contexte
Succession, bien à rénover
Expertise
Valorisation judiciaire à 800 k€
Procédure
Confrontation technique avec l'expert
Résultat
Valeur ramenée à 450 k€
Ce que ces dossiers ont en commun
Dans les trois cas, l'écart a été obtenu en prenant le travail de l'expert plus au sérieux, parfois, que ceux qui l'avaient commandé. Quand la correction ressort des références mêmes du dossier, la discussion change de nature : il y a un écart, démontré, qui s'impose à tous.
« L'écart n'est pas une opinion,
c'est une démonstration. »
Pour des raisons de confidentialité, les détails identifiant les biens et les parties ont été modifiés.
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